莫将地王楼王混为一谈

  2013-10-28 10:34:44  来源:中国证券报  

    到底是地价推高了房价,还是房价推高了地价?围绕地价与房价,业内外争论已久,正如“鸡生蛋,还是蛋生鸡”,讲不清,道不明。过去几个月,全国主要城市地王频出,地价推高房价的观点,似乎略占上风。为了防范房价继续高涨,近期国土资源部也提出,年内禁止再出地王,并将严防高价地作为稳定市场的首要目标。

    首先,从外在现象看,房价与地价有一点相似之处:同向运行。无论是上行周期,还是下行周期,其方向是一致的。比如,去年下半年以来,房价与地价,同步上涨。而在2011年下半年至2012年上半年,房价与地价基本同步降温。

    然而两者也有不同之处。一是地价波幅大于房价,涨时涨幅更大,跌时跌幅更大。比如今年前8个月,根据国家统计局数据,全国开发企业购地均价上涨16%,而全国开发企业商品房销售均价仅上涨9%。在土地市场,有时可以看到这种事:同样一块地,土地市场低迷时(如去年初)可能会流标,没有企业愿意以底价购买,而换个时间(如当前),就有房企愿意以50%的溢价率购置。实际上,近几个月,部分城市的单价地王,溢价率高达100%左右。

    二是地价变化滞后于房价变化。回顾过去十年,会发现一条规律:房价变化在先,地价变化在后。比如,2009年二季度房价就开始上涨了,当年四季度相当火爆;但直到2009年下半年,地价才开始反弹,直至2010年一季度,地王才开始频现,并且一直持续至2010年年底。去年以来,亦是如此。去年下半年房价开始上涨,但直到今年,才逐渐出现高价地,今年3月份房价环比涨幅最大,直至今年8、9月份,才出现地王潮。

    其次,从内部联系看,地价与房价之间,到底有什么相互影响的传导机制?从成本构成分析,房价主要由地价、建安成本、税费、财务成本、管理成本、企业利润等构成,其中地价是重要部分,而且是最具可变量的部分。人们一般都认为:面粉贵了,面包也会贵。所以,地价贵了,房价也会贵。从长期来看,地价上涨,确实增加了房价成本,进而推高房价。但短期而言,比如说某块地贵了,会否使这块地上建的房价也会同步贵?不妨深入分析和探讨一下。

    从经济学上分析,这一命题,在两种条件下是成立的。一是在垄断市场或寡头垄断市场条件下。比如,一个城市的商品房市场由一家或几家开发商控制,只要他们从政府手中购地价格高了,就一定会提高房价,以获得平稳的或更高的利润;二是商品房生产周期很短。举个其他行业的例子:这周面粉涨价了,下周面包就会跟着涨,经营者可以很快根据原料价格变化而调整成品价格。

    然而,事实是上述两种条件都不具备。当前我国任何一个城市的商品房市场,都不属于垄断市场或寡头垄断市场,没有什么开发商可以随心所欲地制定价格,一般只能随行就市,况且二手房供应与开发商无关。商品房的生产周期远远长于面包的生产周期,一般从购地到卖房需要一年左右(现阶段少数可缩至6个月)。这就有可能出现一种情况:购地时市场尚比较景气,开发商以较高溢价率拿地,但卖房时市场已经降温,要想以市场价顺利卖房,也就难以获得购地时预期的较高利润,甚至反而亏钱。比如,2012年一季度就有这样的亏钱楼盘在卖。如此,某一高价地并不能保证卖出高价房。从这个角度看,地王并不等同于楼王。

    最后,从地价与房价的各自形成机制看,土地市场和房屋市场,是既有内在联系,又相互独立的两个市场,一般称为房地产市场体系中的一级市场和二级市场(二手房市场称为三级市场)。从经济学理论分析,价格是由供求关系决定的。

    地价是由土地供应(地方政府)和需求(开发商)决定的。一旦有地王被报道,人们倾向于批评地方政府贪心,其实在市场经济条件下,成交价是由供求双方共同决定的,并没有人强迫开发商一定要购买地王。至于开发商为何要购买地王,一般与当时楼市温度较高,以及企业预期未来房价还将上涨有关。

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到底是地价推高了房价,还是房价推高了地价?围绕地价与房价,业内外争论已久,正如“鸡生蛋,还是蛋生鸡”,讲不清,道不明。
杨红旭